CASA PIGNORATA: CHI PAGAGLI ONERI CONDOMINIALI?

Può accadere che l’immobile di proprietà di un condomino venga assoggettato alla procedura del pignoramento. Verificandosi tale ipotesi, va chiarito se il condomino che ha subito il pignoramento sia comunque tenuto al pagamento degli oneri condominiali. La giurisprudenza di merito con una recente sentenza (G.d.P. di Palermo del 26 giugno 2015) ha affermato, all’esito di un giudizio di opposizione ad un decreto ingiuntivo per mancato pagamento di oneri condominiali proposto da un condomino al quale il proprio immobile era stato sottoposto a pignoramento, che l'obbligazione condominiale grava su colui che risulta formalmente titolare dell’immobile.

Nelle motivazioni della summenzionata sentenza il giudice nel proprio iter argomentativo delinea che tale assunto può comunque evincersi dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile concernente la responsabilità solidale tra il vecchio e il nuovo proprietario, che non ha peraltro subito alcuna modifica dopo la riforma condominiale, secondo cui testualmente “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidamente con questo al pagamento dei contributi in corso e a quello precedente”.

Secondo l’interpretazione del giudice di pace nella sentenza di cui sopra, con il termine “chi subentra” ci si può riferire sia al nuovo acquirente che all’aggiudicatario dell’immobile a seguito di procedura esecutiva o concorsuale. Pertanto, l’obbligazione dei condòmini di concorrere alle spese per la conservazione delle parti comuni ha natura “propter rem”, in considerazione del fatto che deriva dalla titolarità del diritto sui servizi comuni. Infatti, alle spese per la conservazione delle parti comuni sono tenuti tutti i condòmini proprio in virtù del titolo di comproprietà che hanno sulle stesse. Alla luce di quanto suesposto, la Cassazione (Cass. civ. n. 6323/03) specifica che le obbligazioni condominiali seguono, quindi, il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione.

In conclusione, alla luce delle suesposte argomentazioni in fatto e in diritto, il pignoramento di un immobile posto all’interno di un condominio, non determina automaticamente alcun trasferimento del diritto reale sulla proprietà esclusiva, né su quella accessoria che continua ad essere formalmente imputata al debitore che ha subito il procedimento esecutivo. Pertanto, il condomino che ha subito il pignoramento è, comunque, tenuto al pagamento degli oneri condominiali.